계약 갱신 청구권 총정리 예외

계약 갱신 청구권 총정리 예외

 

 

임대차 3법 중 하나로 계약 갱신 청구권은 임차인의 주거권을 보장하는 법으로 전세 또는 월세에 대하여 2년을 갱신할 수 있는 권리입니다. 임대 계약이 끝나기 6개월에서 1개월 사이에 1번 연장신청을 할 수 있는데요.

 

묵시적 갱신으로 계약이 연장되었다면 청구권을 행사한 것으로 보지 않기 때문에 계약 갱신 청구권이 남아있는 것으로 해석할 수 있습니다. 따라서 임대차 3법 이후로 전세 또는 월세를 계약할 때 임대인 측에서는 계약서에 아예 계약 갱신 청구권 1회를 사용했다는 문구를 삽입한다고 하더라고요.

 

 

계약 갱신 청구권 사용으로 2년 재계약이 만료되어야 다른 임대차 계약을 진행할 수 있어 사실상 주거의 안정성에 대한 법적 권리가 보다 강화된 것으로 해석할 수 있어요. 다만 이렇게 임차인의 권리만 보장할 수는 없기 때문에 계약 갱신 청구권 예외사항에 따라 임대인의 재산권도 지켜질 예정입니다.

 

계약 갱신 청구권 예외는 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신의 요구 등) 조항에 따라 계약갱신을 하지 않을 수 있습니다. 총 9가지 상황으로 정리할 수 있는데 무작정 임차인의 권리만 지켜져야 하는 것이 아니기 때문에 임대인, 임차인 모두 알아두셔야 할 것 같아요.

 

첫째, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우인데요. 예를 들면 월세를 2달 연속하여 연체하거나 계약 기간동안 2번이상 연체되면 계약 갱신 청구권 예외로 재계약을 거절할 수 있습니다.

 

둘째, 임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우로 허위 신분 계약이나 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우를 예로 들 수 있겠습니다. 셋째 임대인이 임차인에게 합의하에 상당한 보상을 제공한 경우로 이사비 등을 제공한 경우에 해당합니다.

 

넷째, 임대인 동의 없이 임차인이 전대한 경우가 있습니다. 다섯째 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우입니다. 여섯째 다섯째와 연장선으로 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능을 상실한 경우입니다. 

 

일곱째 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 주택의 점유를 다시 회복할 필요가 있는 경우입니다. 임대차 계약시에 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 고지하고 따르거나 안전사고 우려 발생의 소지, 그밖의 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이루어질 때 적용됩니다.

 

여덟째로 임대인이 실제로 주택에 거주하려는 경우입니다. 사실상 부동산 실거주 요건 강화로 거주하려는 임대인이 많아졌으며 오히려 이러한 상황 때문에 매물이 부족한 상황이라고 하네요. 게다가 전세나 월세 가격도 많이 올라서 임차인들을 위한 부동산 정책의 방향이 조금은 어긋난 것처럼 보이기도 합니다.

 

마지막으로 그밖에 임차인으로서의 의무를 위반하거나 계약을 계속하기 어려운 중대한 사유가 있다면 계약 갱신 청구권 예외사항이 될 수 있습니다. 앞서 언급한 8가지 상황 외에 지속할 수 없는 이유에 대한 부분이기 때문에 이 부분은 추후 법적다툼이 될 여지가 있어 보이긴 합니다.

 

임대차3법이 적용된지 얼마 되지 않았으나 논쟁의 소지는 많아 보입니다. 당장 리모델링을 하겠다고 하여 안전사고를 예로 들수도 있겠고 임대인이 거주하겠다고 하고는 아예 집을 비우는 사례도 있다고 하네요. 임차인이 안정적 거주도 중요하지만 임대인의 재산권 행사도 중요하기 때문에 서로의 권리가 잘 보장받을 수 있으면 좋겠다는 생각이 듭니다.