전세 재계약시 주의사항 확인

전세 재계약시 주의사항 확인

 

 

아마 많은 분들이 전세로 거주해본 경험이 있으리라 생각합니다. 저도 언젠가 내집 마련을 꿈꾸며 전세 생활을 정리하는 것이 목표인데요. 최근 전세 재계약을 앞두고 전세 재계약시 주의사항을 꼼꼼히 확인해 보았습니다. 최근 임대차보호 3법이 시행되면서 세입자가 더 유리해졌다고 하더라도 주의할 점들이 있더라고요.

 

 

전세 재계약시 주의사항으로 먼저 묵시적 갱신을 알아볼께요. 묵시적 갱신이란 계약이 만료되기 1개월 전까지 임대인과 임차인 모두 재계약 여부를 논하지 않는 경우에 동일한 조건으로 임대차 계약이 자동으로 연장되는 것을 의미합니다.

 

 

최근 법무부에서는 거절 통지기간을 2020년 12월 10일부터 계약 만료전 2개월로 개정을 하기도 했는데요. 정확히 6개월~2개월전까지 상호 연장의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것으로 2년 재계약이 되는 것이죠.

 

 

묵시적 갱신을 하면 기존 계약서에서 재계약 효력이 발생하고 그전에 받아둔 확정일자도 유효합니다. 따라서 새로 계약서를 작성하거나 확정일자를 받지 않아도 되고요. 묵시적 갱신을 했는데 세입자가 사정이 생겨 나가게 된다면 집주인은 3개월 뒤 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

 

전세 재계약시 주의사항으로 이번에는 보증금을 올려서 계약하는 경우를 살펴볼께요. 이 경우 새로 계약서를 작성해야 하므로 처음 계약할 때처럼 등기부등본을 확인하여 근저당이나 융자, 가압류 등의 권리관계 변동이 있는지 확인해야 합니다.

 

 

전세 재계약시 공인중개사를 통해 계약서를 새로 작성하는 것도 안전한 방법입니다. 기존 계약서에 변경된 내용을 작성하는 경우도 있지만 새로 재계약 하는 것이 안전하다고 하는데요. 이때 기존 계약서가 유효하다는 특약사항, 즉 확정일자를 그대로 유지한다는 특약을 넣으면 좋습니다.

 

 

중개인을 통해 재계약을 하게 되면 중개료를 지급해야 하지만 간혹 중개인 서명 없이 대필만 해주기도 합니다. 중개인을 통한 방법은 전세 재계약시 주의사항이라기 보다는 선택사항이므로 부동산에 대한 권리관계를 조금 더 명확히 할 수 있다는 측면에서는 다소 안전할 것 같습니다.

 

 

전세 재계약시 주의사항 꼭 기억해야 할 확정일자도 알아두시면 좋을 것 같아요. 묵시적 갱신의 경우 과거 확정일자가 유효하지만 재계약하게 되면 확정일자를 다시 받으면서 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. 그래서 앞서 등기부등본을 통해 권리변동이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

확정일자를 받아야 보증금에 대한 우선변제권, 임차권에 대항력이 발생하는데요. 계약과 점유, 전입신고를 하면 다음날 0시부터 제 3자에 대한 대항력이 생기고 대항력에 확정일자까지 받으면 혹시 경매로 인해 배당을 받을 때 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리가 생깁니다.

 

 

간혹 아파트가 경매로 넘어가는 경우가 발생하는데 이때 대항력과 우선변제권을 갖추고 있지 않으면 보증금을 돌려받기 어려운 경우가 발생하는 것이죠. 따라서 전세 재계약시 주의사항으로 확정일자는 굉장히 중요하다고 볼 수 있습니다.

 

 

확정일자 온라인 신청방법으로는 인터넷 등기소 홈페이지를 통해 임대차계약서를 등록하여 신청할 수 있고요. 이 경우 수수료는 500원이 발생합니다. 또는 주민센터나 시군구 출장소에 임대차계약서를 가지고 방문하면 수수료 600원으로 확정일자를 받을 수 있으니 편리한 방법으로 꼭 받으시길 바랍니다.

 

사실 전세 재계약시 주의사항이 이렇게 치밀하게 준비해야 하는 부분이라고 생각을 못했는데요. 새롭게 계약서를 작성하는 경우 특약사항이나 확정일자를 받지 않으면 위험할 수 있다는 것이 중요한 것 같습니다. 번거롭게 느껴지더라도 전세인 경우 보증금이 굉장히 크기 때문에 반드시 체크하시길 바랍니다.